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洛阳首届商业地产投资论坛姜新国传授生金术

发布时间:2020-03-04 05:28:30 阅读: 来源:汽动泵厂家

5月31日,在由洛阳商报社主办、影响力文化传播有限公司承办的我市首届商业地产投资论坛上,知名商业地产专家姜新国发表主题演讲,并就诸多令投资者困惑的问题进行了解答。

作为中国商业地产理论的主要奠基人之一,姜新国从事商业地产行业近20年,具有丰富的实践经验,被誉为“中国商业地产教父”。

谈投资意义

“每个人都要对自己手头的钱负责”

姜新国认为,相比10年前,中国的房地产市场有了几个明显变化:第一,商业地产的供应总量变大;第二,投资品种多元化,非住宅类的产品大量上市,令投资者有了更多选择;第三,城镇化、郊区化的城市发展趋势,使投资者面临区域性的选择。

“东花坛的牛肉汤过去吃一碗要5元,现在要十几元了,这就是牛肉汤指数。价格不同了,不是因为汤在升值,而是货币贬值了。”姜新国说,改革开放30多年来,老百姓的“闲钱”多了,每个人都要对自己手头的钱负责,从而实现资产的保值、增值。怎么实现呢?投资商业地产是必然选择。

他依托大量数据,从10年来黄金价格的变动与美元的关系以及我国几十年来城镇商品房价格变化等方面,论证了房产具有抵抗通胀、保值升值的功能,认为投资房地产是人们“保卫自己财富”的有效途径。

谈投资策略

“视开发商的盈利模式和融资方法而定”

姜新国认为,开发商有什么盈利模式和融资方法,投资者就有什么样的投资方法。

在投资类型上,一般分为以下三种:实物投资,如购买商铺、办公产品;权益投资,如购置物业经营权、收益权等;商业和房企合作,如合作开店、租金入股等。在投资策略上,除了常规的购买、租赁外,还可以采用集合投资、品牌注入、先租后购、成立投资基金等做法。集合投资是指商业地产的团购模式;品牌注入,则是以自有的商业品牌和房地产开发企业合作;先租后购让投资者拥有更多主动权,对较大物业投资可用这种方法;投资基金多是通过私募基金来运作的。

当然,有条件的投资者还可以通过联合的方式组建团队,邀请具有丰富经验的房地产和金融行业人士组成管理团队;邀请专家,设置投资决策委员会组成内部支持团队;外聘会计师、律师组成外部顾问团队。这样可以更精准地选择投资目标,规避风险。

总之,在投资商业地产的过程中,投资者应衡量四个要素——收益、周期、风险和资金量,这样才能做到心中有数,有的放矢。

谈投资方向

“商业地产再次成为市场主角”

通过对比商业地产、黄金、期货、古董、股票等常见投资产品,姜新国指出,只有商业地产通用性强、保管难度小,虽然其变现能力一般,投资周期较长,但增值能力最强。

他说,中国房地产调控已经常态化,限购、限贷、限价等“三限”措施使住宅的投资门槛提高。据统计,中国房地产企业前20强里的15强已全部进入商业地产市场。可以看出,调控的层层加码,使住宅投资功能被淡化,商业地产再次成为市场主角。

如今,洛阳商业地产市场已逐步走向成熟,供略大于求,类型丰富,姜新国分析指出:在常见的商业地产产品中,商铺收益最高、稳定性较强,因为有收益率限制,其价格不会出现太大浮动,投资安全性较高;办公物业一般年收益率为5%~7%,其优点是不受整体经营影响,缺点是收益增长性一般;旅游地产受旅游季节影响大,收益不均衡。相较而言,比较适宜投资的有两类:一类是商铺(狭义的商业地产);一类是办公类产品。

谈投资选择

“流量决定地位,车位决定品位”

谈到商铺选择时,姜新国提出了“十看”:一看城市,尤其是城市人口数量和人口密度;二看商圈,靠近核心商圈的较好;三看消费,商品房价格、消费支出等反映消费情况的数据;四看交通,不同交通形成不同物业价值;五看位置,一个是商圈位置,商圈中心的最好,一个是道路位置,边角上的最好;六看开发商的实力和经验;七看物业类型;八看主力商业,大店会带动小店发展;九看经营和收益模式;十看后期服务,即开发商的培育力度和增值服务。

他强调“流量决定地位,车位决定品位”,商业档次高低看车位,繁华与否看交通流量。比如洛阳有三纵三横的几条道路,南北向是龙门大道、王城大道、珠江路,东西向是中州路、九都路、开元大道,核心商圈都和这几条路有关。

对于办公类产品,则有“七选”:一选区位,选较为知名的商务区,如新区、西工区等;二选路段和位置;三选交通,交通形式越丰富越好,可达性要强,堵车时间少,出行方便;四选标志性建筑周边,便于寻找和提升形象;五选环境和景观,周边有无污染源、标志性景观等;六选物业规模,各项建筑指标、楼面价格等;七选友邻关系,看是否有知名公司进驻。(来源:洛阳商报)

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